Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, một nghịch lý nổi bật đã xuất hiện: giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng đều đặn, bất chấp nhu cầu mua sắm nhà ở có dấu hiệu sụt giảm. Đây là một hiện tượng đáng chú ý, khi mà các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất tăng cao, lạm phát gia tăng, và thu nhập của người dân bị ảnh hưởng đã làm giảm khả năng chi tiêu, từ đó làm giảm nhu cầu mua nhà.
Thông thường, quy luật cung cầu sẽ điều chỉnh giá cả trên thị trường, nhưng dường như điều này không còn đúng đối với thị trường bất động sản hiện tại. Giá nhà đất vẫn giữ vững đà tăng trưởng, thậm chí tại nhiều khu vực, giá còn có xu hướng leo thang mạnh mẽ hơn trước. Điều này đặt ra nhiều câu hỏi về nguyên nhân sâu xa và những yếu tố nào đang tác động đến giá nhà đất trong bối cảnh nhu cầu thực sự giảm sút.
Liệu đây có phải là dấu hiệu của một bong bóng bất động sản đang hình thành, hay thị trường đang chịu tác động từ những yếu tố khác như sự khan hiếm nguồn cung, dòng tiền đầu tư từ các tổ chức lớn, hoặc tâm lý đầu cơ của người dân? Những thắc mắc này không chỉ gây bối rối cho người mua nhà lần đầu mà còn làm đau đầu các nhà hoạch định chính sách và chuyên gia kinh tế khi phải tìm cách cân bằng thị trường.
Bài viết này Nhà đất Vĩnh Phúc sẽ đi sâu phân tích các yếu tố đằng sau hiện tượng giá nhà đất vẫn tăng dù nhu cầu mua nhà giảm, đồng thời dự báo những diễn biến tiếp theo của thị trường bất động sản trong tương lai gần. Qua đó, cung cấp cái nhìn toàn diện về tình hình hiện tại, giúp người đọc hiểu rõ hơn về những động lực đang chi phối thị trường bất động sản và những rủi ro tiềm ẩn mà người mua nhà cần cân nhắc.
Thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đã chứng kiến nhiều biến động mạnh mẽ, với sự gia tăng đáng kể về giá cả bất chấp những thay đổi tiêu cực về nhu cầu và các điều kiện kinh tế vĩ mô. Một loạt các biện pháp quản lý từ phía nhà nước, bao gồm việc kiểm soát huy động vốn vào bất động sản, hạn mức cho vay, điều kiện phát hành trái phiếu cho các doanh nghiệp bất động sản, cùng với việc siết chặt thu thuế và quản lý giao dịch, đã tạo ra những ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường. Mặc dù nền kinh tế đang dần hồi phục sau đại dịch, những biện pháp này đã làm giảm đáng kể nguồn cung bất động sản trong nửa đầu năm 2022.
Tác động của việc kiểm soát thị trường bất động sản
Việc siết chặt quản lý và các biện pháp kiểm soát vốn đã tạo ra nhiều thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý 1/2022, số căn nhà ở thương mại hoàn thành chỉ đạt khoảng 5.217 căn, giảm 46% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giảm đáng kể, phản ánh những khó khăn mà thị trường đang phải đối mặt. Giao dịch căn hộ cũng giảm 20% so với cùng kỳ năm 2021, cho thấy sự sụt giảm đáng kể trong nhu cầu, đặc biệt khi người mua nhà ngày càng thận trọng hơn trong việc ra quyết định do lo ngại về các biến động kinh tế.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền cũng không tránh khỏi sự ảnh hưởng tiêu cực. Mặc dù bất động sản nghỉ dưỡng từng được kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ khi ngành du lịch trở lại, tuy nhiên, quá trình này đang bị cản trở bởi nhiều yếu tố, bao gồm sự thiếu hụt nguồn khách quốc tế và các quy định nghiêm ngặt về phân lô, bán nền từ phía chính quyền địa phương. Đối với thị trường đất nền, việc ngân hàng kiểm soát tín dụng và các quy định mới về phân lô, tách thửa đã khiến hoạt động mua bán đất nền hạ nhiệt đáng kể.
Nghịch lý: Giá bất động sản vẫn tăng bất chấp nhu cầu giảm
Mặc dù nhu cầu mua bất động sản đang giảm sút, giá bán các loại hình bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo ông Đinh Minh Tuấn thị trường TP.HCM đang chứng kiến sự trái ngược rõ rệt giữa nhu cầu và giá bán. Trong quý 2/2022, TP.HCM đã có gần 14.000 căn hộ mở bán, trong đó hơn 80% nguồn cung đến từ một dự án lớn tại TP.Thủ Đức. Tuy nhiên, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM lại có xu hướng giảm, với mức giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư giảm 3%, nhà phố giảm 9%, và đất nền/nhà liền thổ giảm tới 16%.
Mặc dù nhu cầu tìm kiếm giảm, giá rao bán của các loại hình bất động sản lại tăng mạnh. Giá rao bán căn hộ tiếp tục tăng từ 4 – 7% so với cùng kỳ, trong đó căn hộ cao cấp có giá trên 55 triệu đồng/m2 tăng mạnh nhất. Giá nhà riêng và nhà phố tăng từ 3 – 8% so với quý trước, thậm chí giá nhà riêng tại quận 2 cũ còn tăng gần 17%. Đất nền tại các quận huyện như Củ Chi, quận 7, quận 12 cũng tăng giá từ 6 – 18%, mặc dù nhu cầu tìm kiếm giảm mạnh.
Nguyên nhân của sự chênh lệch cung cầu
Sự chênh lệch cung cầu trên thị trường bất động sản tại TP.HCM là một trong những yếu tố cốt lõi khiến giá bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng trong thời gian qua, mặc dù nhu cầu mua sắm nhà ở có dấu hiệu giảm sút. Để hiểu rõ hơn về hiện tượng này, cần phải xem xét kỹ lưỡng các khía cạnh liên quan đến cung cầu và các yếu tố ngoại cảnh khác ảnh hưởng đến thị trường.
Nhu cầu tìm kiếm bất động sản và những thay đổi qua thời gian
Mặc dù báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM đã giảm so với cùng kỳ năm trước, nhưng nếu mở rộng thời gian so sánh ra một vài năm, như từ năm 2019, thì nhu cầu này vẫn cao hơn đáng kể. Năm 2019 là thời điểm trước đại dịch COVID-19, khi thị trường bất động sản còn khá sôi động với nhiều dự án mới được triển khai và lượng giao dịch ổn định. So với thời điểm đó, hiện tại, dù nhu cầu có giảm do ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế và chính sách, nhưng vẫn còn duy trì ở mức cao hơn, điều này cho thấy thị trường vẫn còn tiềm năng và sức hút đối với người mua.
Rào cản pháp lý và vấn đề cấp phép xây dựng
Một trong những yếu tố quan trọng góp phần tạo ra sự chênh lệch cung cầu là các rào cản pháp lý và vấn đề cấp phép xây dựng. Việc siết chặt quản lý và tăng cường các quy định về pháp lý đã dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị đình trệ hoặc gặp khó khăn trong việc triển khai. Quy trình cấp phép xây dựng cũng trở nên phức tạp và kéo dài hơn, khiến cho số lượng dự án mới ra mắt thị trường giảm sút đáng kể.
Khi nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn như TP.HCM vẫn rất cao, giá bất động sản có xu hướng tăng lên. Đây là một quy luật cơ bản của thị trường: khi cầu vượt cung, giá sẽ tăng. Các dự án mới không được triển khai kịp thời để bổ sung nguồn cung, dẫn đến việc các sản phẩm hiện có trở nên khan hiếm hơn, từ đó đẩy giá lên cao.
Chi phí phát triển dự án và giá bán tăng
Bên cạnh các vấn đề về cung cầu, chi phí phát triển dự án cũng đóng vai trò quan trọng trong việc làm tăng giá bán bất động sản. Giá nguyên vật liệu xây dựng trong thời gian qua đã tăng lên đáng kể, do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như lạm phát, khan hiếm nguyên liệu, và chi phí vận chuyển. Điều này đã làm tăng chi phí tổng thể cho các dự án bất động sản, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để bù đắp chi phí.
Ngoài ra, việc phát triển dự án kéo dài do các vấn đề về pháp lý và quản lý cũng làm tăng thêm chi phí, từ chi phí tài chính đến chi phí vận hành. Điều này đặc biệt đúng đối với các dự án có quy mô lớn hoặc ở những khu vực có nhiều quy định phức tạp về pháp lý. Khi chi phí phát triển tăng, giá bán bất động sản cũng phải tăng theo để đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Thiếu hụt sản phẩm giá rẻ và ưu thế của sản phẩm cao cấp
Một hệ quả của việc tăng chi phí phát triển là sự thiếu hụt các sản phẩm bất động sản giá rẻ và bình dân. Khi chi phí xây dựng tăng, các dự án nhà ở giá rẻ trở nên kém hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư, do biên lợi nhuận bị thu hẹp. Thay vào đó, các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, nơi họ có thể tăng giá bán và vẫn đảm bảo được lợi nhuận.
Điều này dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản trở nên mất cân đối, với việc thiếu hụt các sản phẩm phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Sự ưu thế của các sản phẩm cao cấp trên thị trường không chỉ làm tăng giá trung bình của bất động sản mà còn tạo ra một rào cản lớn đối với những người mua nhà lần đầu hoặc những người có thu nhập trung bình.
Tiêu thụ mạnh mẽ bất chấp giá tăng
Một điểm đáng chú ý là, mặc dù giá bất động sản tăng, hầu hết các dự án mới chào bán đều ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ đạt từ 80 – 100% nguồn cung. Điều này cho thấy rằng, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn, đặc biệt là đối với những sản phẩm bất động sản có vị trí tốt hoặc thuộc các dự án uy tín. Dù giá cao, người mua vẫn sẵn sàng chi tiền để sở hữu bất động sản, cho thấy niềm tin vào sự tăng trưởng lâu dài của thị trường và giá trị của các tài sản bất động sản.
Tuy nhiên, việc giá tăng liên tục cũng tiềm ẩn nguy cơ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân, đặc biệt là trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp tốc độ tăng giá. Điều này có thể dẫn đến sự phân hóa rõ rệt hơn giữa các tầng lớp trong xã hội, với một nhóm nhỏ người có khả năng mua được nhà, trong khi số đông còn lại phải chấp nhận sống trong những điều kiện không đạt chuẩn hoặc xa trung tâm thành phố.
Thị trường đất nền và tác động của việc siết chặt tín dụng
Phân khúc đất nền, từ lâu đã được xem là dòng sản phẩm chủ lực dành cho nhu cầu đầu tư, đã không thoát khỏi những tác động tiêu cực từ chính sách siết chặt tín dụng và việc ngừng phân lô, bán nền tại nhiều địa phương trên cả nước. Chính sách này được thiết kế nhằm kiểm soát tình trạng bong bóng bất động sản và ngăn chặn các hành vi đầu cơ quá mức, nhưng lại gây ra những tác động đáng kể đến thị trường. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, những biện pháp này đã nhắm thẳng vào các đối tượng đầu cơ và nhà đầu tư, dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ trong giao dịch đất nền và đất nông nghiệp tại nhiều khu vực.
Các khu vực như Củ Chi, quận 9 cũ (nay là một phần của thành phố Thủ Đức), và Nhà Bè là những ví dụ điển hình về việc thị trường đất nền bị ảnh hưởng nặng nề. Tại đây, nhu cầu tìm kiếm đất nền đã giảm mạnh từ 29 – 30% trong thời gian qua, một con số không hề nhỏ. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là giá bán đất nền tại những khu vực này vẫn tăng từ 4 – 11% so với cùng kỳ năm 2021. Điều này cho thấy rằng, mặc dù nhu cầu giao dịch giảm, giá trị bất động sản vẫn có xu hướng tăng, phản ánh tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu, cũng như tâm lý thị trường vẫn kỳ vọng vào khả năng sinh lời của đất nền trong dài hạn.
Siết chặt tín dụng và ảnh hưởng đến thị trường đầu tư
Việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tạo ra một rào cản lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những người phụ thuộc vào vốn vay để thực hiện các giao dịch mua bán. Các ngân hàng thắt chặt điều kiện cho vay, yêu cầu cao hơn về tài sản thế chấp và giảm tỷ lệ giải ngân, khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Điều này không chỉ làm giảm số lượng giao dịch mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính thanh khoản của thị trường.
Đối với nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người có quy mô nhỏ, việc không thể tiếp cận vốn vay dễ dàng đã khiến họ phải trì hoãn hoặc thậm chí hủy bỏ các kế hoạch đầu tư. Điều này tạo ra một hiệu ứng domino, khi nhiều dự án bị đình trệ, làm giảm nguồn cung trên thị trường. Các chủ đầu tư lớn, dù có khả năng tài chính mạnh hơn, cũng phải đối mặt với những thách thức tương tự, dẫn đến việc một số dự án lớn bị chậm tiến độ hoặc tạm ngừng triển khai.
Thiếu hụt nguồn cung và những hệ lụy dài hạn
Tình trạng siết chặt tín dụng và việc kiểm soát chặt chẽ phân lô, bán nền đã góp phần làm gia tăng sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trong phân khúc đất nền. Sự thiếu hụt này không chỉ tác động đến giá bán hiện tại, mà còn tạo ra những hệ lụy dài hạn đối với sự phát triển của thị trường.
Một trong những hệ lụy đáng lo ngại là nguy cơ gia tăng sự phân hóa giữa các phân khúc khách hàng. Khi đất nền trở nên khan hiếm và giá bán tăng cao, chỉ một bộ phận nhỏ nhà đầu tư có đủ tiềm lực tài chính mới có khả năng tiếp cận và sở hữu các sản phẩm này. Điều này có thể dẫn đến sự tập trung hóa quyền sở hữu đất đai trong tay một số ít người, tạo ra sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận tài nguyên đất đai.
Hơn nữa, sự thiếu hụt nguồn cung trong phân khúc đất nền còn có thể kéo theo sự suy giảm trong đầu tư vào các hạ tầng xã hội và dịch vụ công cộng. Khi các dự án đất nền không được triển khai kịp thời, các khu vực dự kiến phát triển thành khu dân cư mới sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút đầu tư vào hạ tầng, dẫn đến sự chậm trễ trong phát triển đô thị. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn làm giảm giá trị kinh tế của các khu vực này trong dài hạn.
Triển vọng của thị trường bất động sản
Nhìn về phía trước, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt khi các biện pháp kiểm soát từ phía nhà nước vẫn còn hiệu lực. Tuy nhiên, nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, vẫn rất cao. Điều này tạo ra một nghịch lý khi giá bất động sản có thể vẫn tiếp tục tăng dù nhu cầu thực sự giảm.
Trong dài hạn, để ổn định thị trường, các nhà hoạch định chính sách cần phải tìm ra giải pháp cân bằng giữa việc kiểm soát rủi ro và duy trì sự phát triển bền vững của thị trường. Điều này có thể bao gồm việc điều chỉnh các quy định pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản hoạt động, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hơn các hoạt động đầu cơ. Ngoài ra, việc tăng cường quản lý, giám sát các hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn, và giao dịch bất động sản cũng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự ổn định của thị trường.
Tóm lại, mặc dù thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là từ các biện pháp kiểm soát của nhà nước, nhưng nhu cầu về nhà ở và bất động sản tại Việt Nam vẫn rất lớn. Điều này sẽ tiếp tục thúc đẩy giá cả trên thị trường, dù nhu cầu thực tế có giảm sút. Để đối phó với tình hình này, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần phải thận trọng hơn trong các quyết định của mình, đồng thời cần nắm bắt kịp thời các thay đổi chính sách để có chiến lược phát triển phù hợp.
